γράφουν ο Κώστας Βουρεκάς και ο Δημήτρης Πούλιος

Η ψήφιση του νόμου 4269/2014 (ΦΕΚ Α΄ 142) με τον τίτλο «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση – Βιώσιμη ανάπτυξη» αποτελεί γεγονός μείζονος σημασίας, καθώς αλλάζει συνολικά το πλαίσιο του χωρικού σχεδιασμού στην Ελλάδα. Ο εν λόγω νόμος, τον οποίο ψήφισε το θερινό τμήμα της Βουλής ακολουθώντας μια υποτυπώδη και προσχηματική διαδικασία διαβούλευσης, ανατρέπει το πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού όπως αυτό ορίζεται από τον Ν. 2508/97, ο οποίος τροποποίησε και συμπλήρωσε τον Ν. 1337/83 (νόμος Τρίτση), το πλαίσιο του χωροταξικού σχεδιασμού όπως αυτό ορίζεται από τον Ν. 2742/99, αλλά και το ΠΔ Δ΄ 166/87 για τις χρήσεις γης. Στο πλαίσιο του περιορισμένου χώρου που έχουμε εδώ, δεν θα αναφερθούμε στο σύνολο των αλλαγών αυτών, αλλά θα επικεντρωθούμε σε αυτό που θεωρούμε κεντρική ιδέα της μεταρρύθμισης.

Κατά τη γνώμη μας, είναι ότι ένα από τα αποτελέσματα της μεταρρύθμισης θα είναι η αντικατάσταση του σημερινού ενιαίου και καθολικού συστήματος χωρικού σχεδιασμού με μια νέα κατάσταση, στην οποία θα συνυπάρχουν δύο παράλληλα και διαφορετικά συστήματα σχεδιασμού, ένα για τις επενδύσεις «υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας» και ένα άλλο για τους υπόλοιπους οικισμούς και δραστηριότητες. Πρόκειται για ένα δίπολο σαφώς ιεραρχημένο, καθώς το πρώτο σύστημα παρέχει προνομιακούς όρους εκμετάλλευσης της έγγειας ιδιοκτησίας και αξιοποίησης των ακινήτων, και επιπλέον έχει τη δυνατότητα να τροποποιεί το δεύτερο. Στο πλαίσιο του νέου νόμου τα δύο αυτά παράλληλα συστήματα σχηματοποιούνται σε δύο διακριτούς τύπους χωρικών σχεδίων, οι οποίοι αντικαθιστούν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια: στα Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΕΧΣ) και στα Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ), τα οποία θεσμοθετούνται με τα άρθρα 8 και 7 του Ν. 4269/2014 αντίστοιχα.

Η παραπάνω διαφαινόμενη εξέλιξη όμως δεν αποτελεί δημιούργημα αποκλειστικά του νέου νόμου, αντίθετα έχει χρονικό βάθος και γενικότερα μπορούμε να διακρίνουμε τρεις φάσεις διαμόρφωσης αυτού του δεύτερου παράλληλου συστήματος σχεδιασμού. Σε πρώτη φάση και πριν από τη σημερινή οικονομική κρίση, διάφοροι νομοθετήματα, όπως το άρθ. 29 του Ν. 2545/97 για τις Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ) και ο Ν. 2730/99 για τα Ολυμπιακά Έργα, εισήγαγαν τη δυνατότητα συγκεκριμένα έργα και επενδύσεις να εγκαθίστανται υπερπηδώντας τα εμπόδια του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου (τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό, το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας κ.λπ.). Πρόκειται όμως ακόμα για ad hoc ρυθμίσεις που αφορούν συγκεκριμένα έργα και με την ειδική επίκληση π.χ. του εθνικού στόχου των Ολυμπιακών Αγώνων, και τα οποία μπορούμε να πούμε ότι δεν συγκροτούν ακόμα διακριτό υποσύνολο στο σχεδιασμό, αλλά μια εξαίρεση στο θεσμικό πλαίσιο.

Σε δεύτερη φάση και με την επίκληση αυτή τη φορά της πάση θυσία προσέλκυσης επενδύσεων, η ειδική νομοθεσία που κωδικοποιείται συνήθως με τον όρο «fast track» οδηγεί στη συστηματική δημιουργία νησίδων εντός των οποίων ισχύουν διαφορετικοί και προνομιακοί όροι δόμησης και εγκατάστασης, ένα ειδικό καθεστώς που επικάθεται στον υφιστάμενο σχεδιασμό και τον καταργεί. Πρόκειται για τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ), τα οποία αφορούν την αξιοποίηση της περιουσίας του δημοσίου που περνάει στο ΤΑΙΠΕΔ (άρθ. 12, Ν. 3986/11), και τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ), τα οποία αφορούν ιδιωτικές επενδύσεις που χαρακτηρίζονται «στρατηγικές» (άρθ. 24, Ν. 3894/10).

Σήμερα ο νόμος της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης συγκροτεί όλες αυτές τις διάσπαρτες νησίδες υπό fast track καθεστώς και όλες τις ad hoc ρυθμίσεις διευκόλυνσης της εγκατάστασης επενδύσεων σε ένα δεύτερο, παράλληλο σύστημα σχεδιασμού υπό τον γενικό τίτλο Ειδικά Χωρικά Σχέδια (ΕΧΣ). Έτσι, στα ΕΧΣ συμπεριλαμβάνονται εκτός από τις ΠΟΤΑ, τα ΕΣΧΑΔΑ και τα ΕΣΧΑΣΕ και οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) του άρθ. 24, Ν. 1650/86, τα Επιχειρηματικά Πάρκα (Ν. 3982/11), τα Εμπορευματικά Κέντρα (Ν. 3333/05), ακόμα και τα τοπικά ρυμοτομικά του άρθ. 26 του νόμου Τρίτση (άρθ. 8, παρ. 11). Τα ΕΧΣ μπορούν να τροποποιούν τόσο τα υφιστάμενα Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΤΧΣ) όσο και «τυχόν ισχύουσες για την περιοχή του σχεδίου γενικές και ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, ιδίως όσον αφορά τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης» (άρθ. 8, παρ. 4). Αντίθετα, τα ΤΧΣ δεσμεύονται από τις ρυθμίσεις των ΕΧΣ και δεν μπορούν να τις τροποποιήσουν παρά μόνο με τη συναίνεση του φορέα της επένδυσης που έχει ενταχθεί στο Ειδικό Σχέδιο (άρθ. 8, παρ. 7).

Να σημειωθεί ότι εντός των ΕΧΣ και ανάλογα με το είδος του θεσμικού υποδοχέα (ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ κ.λπ.) ισχύουν οι αντίστοιχοι ειδικοί προνομιακοί όροι, που μπορεί να αφορούν όρους και περιορισμούς δόμησης, δυνατότητα εξαίρεσης από την εισφορά σε γη και σε χρήμα, δικαίωμα χρήσης της παραλίας, του αιγιαλού ή και του πυθμένα της θάλασσας, διαδικασίες αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ιδιοκτησιών σε όφελος του φορέα της επένδυσης, ακόμα και ειδικές ζώνες προστασίας και ελέγχου της δόμησης και των χρήσεων γης γύρω τους, κ.ά.

Τις παραπάνω εξελίξεις στο θεσμικό πλαίσιο τις επικαθορίζει η μετάβαση από μια κατάσταση όπου στον κλάδο της γης και της οικοδομής κυριαρχεί η μικροϊδιοκτησία, πρωταγωνιστεί το μικρό κεφάλαιο και επικρατεί το σύστημα της αυθαίρετης δόμησης και της αντιπαροχής, σε μια κατάσταση όπου, μέσω της καταστροφής της μικρής ιδιοκτησίας και της γενικότερης υφαρπαγής γης και ακινήτων, η ιδιοκτησία τείνει να συγκεντρώνεται στα χέρια ολίγων και δημιουργούνται οι προϋποθέσεις δραστηριοποίησης μεγάλων κεφαλαίων στον κλάδο. Αν δεν ανατραπεί η συγκεκριμένη πολιτική, οι χωρικές συνέπειες θα καταστούν εμφανείς τα επόμενα χρόνια.

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στην Περιοδική έκδοση “αρχιτέκτονες”, τεύχος 14-15, Σεπτέμβριος 2014